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關于貫徹落實住房和城鄉建設部等部門要求加強和改進住宅物業管理工作的通知

關于貫徹落實住房和城鄉建設部等部門要求加強和改進住宅物業管理工作的通知


各市住房和城鄉建設局,合肥、淮南、阜陽市住房保障和房產管理局(房屋管理局),亳州市住房發展中心,宿州市房產管理服務中心,各市城市管理局(城管執法局),各市市委政法委、市文明辦、發展改革委、公安局、民政局、財政局、人力資源和社會保障局、應急局、市場監管局、銀保監分局:


為貫徹落實住房和城鄉建設部等部門印發的《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號),破解物業管理難題,進一步提升全省物業服務能力和水平,提出如下工作要求,請各地一并貫徹執行。

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一、堅持和加強黨對物業管理工作的領導

01

以黨建引領提升物業管理水平


深入推行“四位一體”物業管理協調運行機制,推廣在街道(鄉鎮)設立物業管理辦公室,在社區居委會下設環境和物業管理委員會,構建街道(鄉鎮)、社區黨組織領導下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業聯動協作、共商事務的“四位一體”物業管理協調運行機制,打造“紅色物業”。發揮街道(鄉鎮)、社區黨組織在物業服務管理工作中指導監督作用,督促業主、業委會和物業服務企業全面履職盡責。業委會暫未成立的,鼓勵由街道(鄉鎮)、社區居(村)委會、社區服務機構、建設單位、業主代表等,組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,依法代行相應職責。


02

健全對業主委員會履職監督機制


各地物業主管部門要加強對街道(鄉鎮)、社區物業管理人員業務指導培訓,積極支持街道(鄉鎮)、社區黨組織加強對業主大會籌備、業主委員會選舉和換屆改選的組織領導,以及把好業主委員會委員人選的推薦關、審核關。推動符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會委員,提高業主委員會中黨員比例。明確業主委員會人選條件,建立業主委員會委員履職負面清單;出現負面清單情形的,由街道(鄉鎮)責令其暫停履行職責,并提請業主大會定期會議或臨時會議決定是否終止其委員資格,并公告全體業主。


03

推動城市管理進社區


結合地方實際,加強城市管理與街道社區網格化管理、社區大共治等基層治理體系對接,合理配置社區執法力量,明確管理和執法事項、壓實工作責任。進一步推進城管執法向小區延伸,加強執法銜接,規范行使相對集中行政處罰權,依法查處住宅小區內亂搭亂建、毀綠種菜、違規裝修、任意棄置垃圾、侵占公共空間等違法違規行為。優化完善問題受理處置機制,充分運用信息化手段,依托智慧城管平臺、12319(12345)熱線、城管服務APP等,暢通民意反饋渠道。承擔市政公用監管職能的部門,要指導督促供水、排水、燃氣、熱力等專業運營和服務企業,落實物業服務區域內相關責任。


04

建立物業矛盾糾紛分類分級處置機制


建立省、市、縣(市、區)、街道(鄉鎮)、社區五級物業管理投訴受理機制和物業服務糾紛快速處理調解體系。省有關部門要加緊制定并完善物業管理政策法規。市、縣(市、區)要按照《安徽省多元化解糾紛促進條例》規定,構建人民調解、行政調解、司法調解及仲裁、訴訟相互銜接的物業服務糾紛調解工作模式。街道(鄉鎮)、社區要依托物業管理聯席會議制度,協調解決業主委員會履職、物業服務等矛盾糾紛,引導群眾依法理性表達利益訴求。



二、不斷規范物業服務市場

05

嚴格執行項目招投標制度


完善物業管理招標投標制度,加強新建商品房等物業項目前期物業服務的招標投標監管,推進通過公開招標選聘物業服務企業。探索結合物業服務企業信用管理,將企業信用狀況納入招標評審條件。加強評標專家管理培訓,提高評標工作專業化水平。鼓勵業主、業委會采用公開招投標方式選擇物業服務企業,多個規模較小、距離適當、服務標準相似的住宅小區可以“打捆”招標。


06

強化物業服務事中事后監管


推進物業服務行業信用體系建設,完善全省物業服務企業信用信息管理平臺,推進行業數據共享。強化動態跟蹤監管,依法公布企業誠信信息和不良信用記錄。健全守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度,促進優勝劣汰。


07

加強物業服務收費管理


物業服務收費標準應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,主要通過市場競爭形成,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。普通住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價管理,由市、縣人民政府根據當地實際情況制定收費標準并定期公布。物業管理主管部門要公布物業服務清單,明確物業服務內容和標準。建立業主和物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式的協商調價機制,發揮第三方評估機構在價格調整中的積極作用。物業管理、市場監管等部門要加大對群眾反映強烈、“質價不符”的物業項目的監管力度,依法查處價格違法行為。


08

推動物業服務質量評價


頒布《物業服務第三方評價標準》,開展政府引導和有關方面自主選擇相結合的物業服務履約質量評價,推動物業服務企業提高服務質量。指導業主委員會向全體業主報告本小區物業服務企業的履約質量評價結果,并在物業管理區域內公告。鼓勵將物業服務履約質量評價結果作為選聘物業服務企業的重要因素和合同履約的考核依據。傾聽群眾評價,致力問效于民,結合全省群眾安全感調查,運用線上問卷、第三方測評、實地走訪等方式,及時了解人民群眾對物業管理的新評價、新需求、新建議。


09

擴大物業服務范圍


結合全面推進城鎮老舊小區改造,鼓勵街道(鄉鎮)、社區引進服務優質、規模較大的物業企業承接改造后老舊小區的物業服務?蓪⑻剿鹘⒗吓f小區改造中拓展的停車位、經營用房、廣告點位等出租收益,用于補充物業服務費或彌補維修資金不足。鼓勵物業服務企業履行社會責任,在承接新建商品房小區物業管理的同時承接老舊小區物業服務。各地要建立健全老舊住宅小區物業服務競爭機制,對服務質量好的物業服務企業給予適當政策支持,給予信用加分。


10

提升物業服務應急處置能力


物業服務企業應按照約定和有關規定,加強物業管理區域共用設施設備、房屋共用部位等安全防范,加大對小區內房屋裝修施工現場的日常巡查和檢查力度,依法及時制止禁止性行為;制止無效的,及時報告有關行政主管部門。有關部門、街道(鄉鎮)及社區要與物業服務企業建立公共事件應急聯動機制,強化社區風險防范應對,指導物業服務企業按照合同約定履行應急預案編修和演練、人防、物防、技防設施配備維護保養,相應的應急物資儲備、應急隊伍建設、安全隱患排查、值班體系建設等職責,加強物業員工應急處理專業知識和專業能力的培訓,提升物業服務企業應急處置能力。


三、規范物業管理行為

11

推進智慧物業管理服務平臺建設


各市物業管理行政主管部門積極推動搭建覆蓋全市物業管理服務平臺,并與城市運行管理服務平臺對接,推進物業管理智能化、信息化。探索通過物業管理平臺建立業主電子表決系統,切實解決業主大會會議召開、維修資金使用、公共收益管理等群體決策難問題。支持物業服務企業建設平臺,提升物業智慧管理服務水平。


12

推進服務事項公開


城市管理、物業管理、公安、市場監管、環保等部門應建立違法行為投訴登記制度,并在住宅小區顯著位置公布聯系方式,依法處理物業管理違法行為。

強化業主委員會信息公開。定期公布小區公共收益、經費開支、維修資金使用等事項。推進物業服務事項公開。各市物業管理主管部門在住宅小區內推廣實施標準化公開公示欄,依照《安徽省物業管理條例》規定,督促物業服務企業公布包括物業服務內容和收費標準,以及公共水電費收費、電梯運行電費、經營所得收益(物業共用部位、共用設施設備)等信息,公示頻次和時間應符合規定和約定。


13

優化物業專項維修資金管理


進一步優化歸集、使用業務流程,暢通歸集、使用渠道,積極利用電子投票等現代技術,提高維修資金歸集、使用效率。簡化應急維修使用資金申請材料,減少中間環節,及時撥付首期款項開展維修搶險工作。各市應切實加強維修資金監管,建立或升級物業專項維修資金業務管理信息系統,實行對縣(市、區)統一管理,提升監管效能。完善會計核算制度,加強審計監督,確保資金安全。


14

打造優秀物業服務項目


開展星級物業創建活動,突出典型示范帶動作用,按照五好”標準(組織建設好、黨員隊伍好、服務質量好、運營管理好、社會形象好),開展“紅色物業”爭創活動,評選紅色物業示范企業或項目,充分發揮星級評定的激勵作用和星級標準的導向作用,調動物業服務企業爭“星”晉位的積極性,力爭到2023年底前分級培育一批示范物業服務企業,打造出一批有較大影響的“紅色物業”品牌。



四、加強對物業服務業扶持

15

將物業服務業納入現代服務業發展范疇


支持物業企業利用現代科技和服務現場等資源,大力拓展家政、養老、生活服務、電子商務、教育培訓等服務,強化針對性、個性化的增值服務,增加社會服務供給,加快形成完備的現代物業服務業產業體系。鼓勵利用服務業領域相關專項資金,支持物業企業的品牌建設、人才培養、標準化和信息化建設等項目。


16

加快培養物業服務業人才


支持和鼓勵高等學校、職業院校加強物業服務業相關學科專業建設,培育一批復合型人才。深化產教融合,鼓勵高等學校、職業院校和物業企業合作創新物業服務人才培養模式。支持物業企業、培訓機構開展物業企業在職人員職業技能培訓,支持行業企業組織開展職業技能競賽。將符合條件的員工按規定納入住房保障范圍。開展物業服務人員職業技能等級認定,組織開展“全省最美物業人”評選,增強從業人員榮譽和歸屬感。


17

加強工作考核


將住宅小區物業管理融入基層社會治理體系工作,納入全省平安建設工作考核。將物業管理納入文明城市創建工作考核。



信息來源:安徽省住房和城鄉建設廳

主辦單位:安徽省住房和城鄉建設廳


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